ジャンル：意見 トピック：不動産登記への国籍記載義務化だけでは法人スキームや資金フローを通じた外国資本の土地取得を把握できず実効性は限定的である 要旨：不動産登…

ジャンル：意見

トピック：不動産登記への国籍記載義務化だけでは法人スキームや資金フローを通じた外国資本の土地取得を把握できず実効性は限定的である

要旨：不動産登記に国籍を記載しても、法人所有や多段階SPC、株式譲渡、資金経路など既存の抜け道により外国資本の実態を把握できず、制度単独では実効性が極めて乏しい。

本文：政府が検討する不動産登記への国籍記載義務化は、表面上は外国資本の土地取得を把握する措置に見えるが、現行制度の構造を踏まえると実効性は限定される。最大の問題は、法人名義の不動産取得では法人の国籍や実質的支配者の国籍が表示されず、行政が把握する仕組みも整備されていない点である。法人登記、銀行のKYC情報、不動産登記、税務情報が連動していないため、名義が日本法人であれば実態が外国資本であっても国籍義務化の網を容易に回避できる。加えて、ケイマン諸島などを経由する多段階SPC、出資や貸付による資金注入、暗号資産経由の資金移動などにより、最終的な資金の国籍を追跡することが困難である。さらに、不動産を保有する法人を株式譲渡によって丸ごと取得すれば不動産登記は変わらないため、国籍記載義務化を完全に迂回できる。こうした抜け道は既に日常的に利用されており、現行制度では外国資本による土地取得の大半は透明化できない。実効性を確保するためには、法人登記に実質的支配者の国籍を義務化し、不動産登記と法人番号を連動させ、SPCを含むグループ全体の最終支配者情報を行政が把握する仕組みが不可欠である。国籍記載義務化は入口として意義はあるが、それだけでは外国資本の実態把握には不十分であり、制度全体の一体的改革が必要となる。

検証観点（任意）：
法人経由の不動産取得におけるUBO情報の欠落
株式譲渡スキームによる土地所有権移転の透明性

［補足情報］
法人登記と不動産登記の非連動構造に関する制度資料
FATFのUBO透明化基準に関する国際報告
多段階SPCを用いた不動産投資スキームに関する調査