ジャンル： 情報 トピック： 国交省が公表した新築マンションの海外住所者による取得率3.5%は外国人需要の影響を過小評価する統計であり市場全体を説明していない …

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トピック：
国交省が公表した新築マンションの海外住所者による取得率3.5%は外国人需要の影響を過小評価する統計であり市場全体を説明していない

要旨：
国交省の3.5%という数字は新築の海外住所者のみを対象とした限定的統計であり、外資法人や中古市場など主要要因が含まれないため、外国人需要の市場影響を評価する根拠として不十分である。

本文：
国交省が発表した東京23区における新築マンションの海外住所者による取得率3.5%という統計は、過度な外国人爆買い説を否定する材料にはなるが、市場全体の構造を説明するには範囲が限定されている。今回の調査は海外住所の個人のみを対象としており、外資ファンドや外国資本が支配する日本法人、特別目的会社を通じた取得、日本在住の外国籍者、親族名義の代行購入など、価格影響の大きい主体がすべて集計外となっている。特に都心の高額帯を主に取得する外資法人の取引が除外されている点は大きく、この時点で3.5%は実態を過小評価する可能性が高い。また今回の統計は件数ベースのみで、金額シェアや価格帯別の偏りを評価していないため、少数の高額取引が平均価格を押し上げる構造を把握できない。さらに新築限定のため、東京市場の大部分を占める中古マンションの外国人・外資需要が一切分からず、流通量や価格形成に影響するストック所有率も調査されていない。加えてデベロッパーは日本人より高い購入力を持つ海外富裕層の存在を前提に価格設定を行うため、実際の取得率が小さくても価格水準はその層に合わせて形成されやすい。以上の理由から、3.5%という数字のみを根拠に外国人需要の市場影響が小さいと結論づけることは適切ではなく、外資法人、中古市場、ストック構造、価格帯別影響を含めた包括的な調査が必要である。

検証観点：
外資法人の取得が金額ベースでどの程度市場を押し上げているか
中古市場とストック所有率を含めた場合の総合的な外国人需要の影響度

［補足情報］
国交省公表の海外住所者取得率データ
各社報道の新築価格動向に関する分析
不動産調査機関による外資法人取引の推計資料